Привлекательность ТЦ в г. Омске, 2008г.

Рынок торговой недвижимости Омска в настоящий момент является одним из самых быстрорастущих, так, суммарная площадь торговой недвижимости в 2007 г. возрастет на 111,7%, в 2008 на 101,5%. Рынок торговой недвижимости близится к насыщению, происходит закономерное увеличение конкуренции площадей, в таких условиях многократно возрастают требования к качеству предложенных площадей. Чтобы конкурировать на рынке торговой недвижимости, наряду с интересами покупателей, владелец должен учесть и интересы арендатора. При этом требования последнего становятся все более определенными, в условиях растущей конкуренции торговых площадей оператор может позволить себе выбирать.
Реалией сегодняшнего дня стал приход в Омск федеральных сетевых операторов. Торговый комплекс стремиться привести («посадить») федерального оператора, поскольку зачастую с последним ассоциируется целый ряд выгод. Во-первых, благодаря раскрученному бренду и грамотному маркетингу федеральный оператор притягивает большой поток покупателей. Во-вторых, федеральный оператор повышает общий статус и качество торгового объекта, что позволяет в дальнейшем привлечь крупных операторов, требовательных к окружению в комплексе. Речь не идет о том, чтобы заполнить омские торговые комплексы только федеральными сетями, однако пользу качественного якоря трудно переоценить. Свою роль играет и фактор площади: омские операторы на сегодняшний день мало заинтересованы в торговых площадях крупной нарезки.
Наиболее востребованными площадями для федерального оператора являются торговые комплексы, отвечающие ряду требований, зачастую конкретных.
Местоположение. В зависимости от позиционирования, ассортимента, собственного опыта в других регионах оператор выбирает оптимальное расположение для своего магазина. Зачастую идеальным требованиям соответствует только расположение на центральной магистрали с высоким уровнем пешеходного потока (Любинский проспект, некоторые отрезки ул. Маркса и т.п.). С точки зрения планировки г. Омск является очень растянутым городом, плотность населения невысока, застройка центра города располагается вдоль р. Иртыш, что задает определенную специфику при размещении объектов торговой недвижимости. На улицах, которые могут быть интересны для федерального оператора существует дефицит торговых площадей, при этом возможности для собственного строительства практически отсутствуют: свободных земельных участков нет. В таких условиях преимущества будут иметь торговые комплексы, соответствующие требованиям местоположения для отдельного магазина, хотя таких в городе немного (ТЦ Омский, ТК «Пять звезд», ТОК «Каскад»).
Трафик. Высокий пешеходный, а для торговых объектов крупного формата еще и транспортный потоки, является неизменным требованием к торговому комплексу, поскольку поставляет потенциальных посетителей.
Статус окружающей территории. С этой стороны преимуществом обладают торговые площади, расположенные в деловых, туристических и рекреационных районах города. Дополнительным фактором статуса территории может быть уровень дохода проживающего на ней населения. В зависимости от позиционирования оператор может искать территории с высоким или средним уровнем дохода населения.
Концепция. Под концепцией понимается наличие четкого позиционирования торгового комплекса и разработанными в соответствии с ним арендаторским пулом и внутренним пространством. Наличие в торговом комплексе концепции – принципиальный критерий для федеральных ритейлеров. Концепция торгового комплекса должна определять целевую аудиторию комплекса, а следовательно и единую направленность арендаторов, а также внутреннее пространство (техническое оснащение, логистика и концептуальное зонирование).
Большие площади нарезки. Современный комплекс не может обойтись без якорного арендатора, о преимуществах такого арендатора сказано выше. Сегодня в Омске большие площади нарезки появляются в торговых комплексах скорее в виде исключения, чем правила.
Длительный срок договора. Качественней оператор тщательно подходит как к решению о выходе на рынок города, так и к выбору помещения для магазина. Наиболее интересным условием аренды будет длительный срок договора (до 5 лет). Возможность заключения долгосрочного договора в Омске не предлагается ни в одном из существующих торговых комплексов.
Уровень арендной ставки. При аренде большой площади оператор может поставить свои требования уровня арендной ставки. Ставка может быть снижена для оператора, создающего высокий посетительский поток. Отметим, что оптимальным подходом является установление дифференцированной арендной ставки, зависящей от многих внутренний и внешних факторов.
Определенность требований зависит от класса торгового объекта, в Омске это чаще всего окружные или региональные торговые комплексы, обладающие зонами влияния в 10 минутах транспортной доступности для окружных и до 30 минут для региональных. Наиболее важным фактором при определении класса объекта является объем торговой площади, однако высокая привлекательность комплекса может значительно расширить зону влияния комплекса. Так, расположенные в центре Омска относительно небольшие торговые комплексы привлекают посетителей со всех районов города.
Наиболее интересные для федеральных операторов
В таблице торговые объекты (комплексы и коридор) условно оценены по значимым критериям, по сумме плюсов определен итоговый балл.
     
Как видно, наиболее качественными и, соответственно, привлекательными для федеральных операторов являются Каскад и Герцен-PLAZA среди комплексов регионального формата, среди окружных – Апельсин, в меньшей степени Маяк.
Постепенно рынок становится более цивилизованным, в городе растет конкуренция, собственники сегодня развивают свои объекты на основе международного опыта рынка торговой недвижимости. Уже сейчас мало качественному объекту недостаточно просто сидеть на существующем потоке районного продовольственного рынка. С другой стороны, растет культура потребления, и, соответственно, запросы потребителей.
На сегодняшний день федеральные операторы присутствуют в Омске в следующих торговых комплексах: Герцен-PLAZA, Каскад, 5 звезд, Апельсин, Триумф, Кристалл. Спрос на качественные площади высок, однако арендаторы готовы подождать появления новых торговых объектов, поскольку в существующих комплексах они не могут найти подходящей площадки. И это связано не с экономической ситуацией в регионе, а с уровнем развития рынка торговой недвижимости.